はじめに
1年以上前の2022年8月22日。「パラッツォ藤が丘」の9月からの賃貸契約更新協議の過程において、オーナー兼管理会社である有限会社トータルアシスト代表取締役 川島雅氏（以下川島雅氏）が一方的に協議を打ち切ったため、通常の契約更新がなされずやむなく法定更新となった。また法定更新に至るまでの複数の問題とトラブルについて、これまで入居者から 川島雅氏に再三説明を求めてきたが、これまで全く意味をなさない回答や無回答の状態が続いている。また、入居者が立て替えた費用については川島雅氏は「払う」と伝えてきたが、未だに未払いの状態である。
直近で2023年6月、入居者より川島雅氏に請求と各種質問を含む文書を内容証明郵便とFAXの2つの方法で送付し「無回答や本状の受け取りを拒絶した場合は本書状並びに過去のやり取りの内容すべて、入居者の本意ではないが公開質問状という今までとは違った形で行う」ことをあらかじめ通知した。
しかし川島雅氏は期限を過ぎても無回答（内容証明郵便は受け取りを拒絶）であるため、公開質問状について異論なしと判断。入居者としてはあくまで合意更新を求めている立場であるので、このページからあらためて「公開質問」という形をとり、問題解決に向けた質問を川島雅氏に伝え、合意更新に向けた真摯で建設的な回答を待つ。
川島雅氏とのやりとり（メール）はすべて保管しており、全体の経緯を当ページに整理・記録し、メール文は原文ママで引用する。また、必要に応じて契約書など事実関係の確認に必要な資料は随時このページで公開していく。
法定更新における“更新料”の請求について
賃貸借契約書の第22条八「事務手数料」について、川島雅氏は “無効とは考えられない” “事務手数料は実質的な更新料”と主張し入居者へ請求を行っているが、用語において「事務手数料」と「更新料」は区別して定義されるべきである。「更新料」を請求したいのであれば、 後になってから“事務手数料は実質的な更新料”などと言わず、最初から正確に「更新料」と明示すべきである。(それが契約書の意義）
本件を相談した複数の専門家から第22条八の条文自体が合理性に欠けると指摘された。またこの契約書では「更新料」と「事務手数料」をわざわざ区別して記載しているとの指摘も受けている。契約締結時の重要事項の説明においても「更新料」としての説明は受けていない。
いずれにしても法定更新は従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされる強行規定であり、新たな契約書を作る必要性がないためそもそも事務手数料などというものは発生しない。第22条八「事務手数料」は実態がないうえ、複数の専門家により前述の指摘を受けているため、支払うことはできない。
※ただし明確なエビデンスと合理的な説明がある必要な経費であれば入居者は支払う意思がある。
業務を委託したとする管理会社Aの問題・連絡先
2022年7月に管理会社Aが入居者に電話をしてきた（管理会社Aの固定電話）。有限会社トータルアシストから業務を引き継いだので以後賃貸契約更新を担当すると通告、併せて植木の剪定代込での「管理費」の月額3,000円上乗せを一方的に「提案」してきた。しかし、入居者は拒否。管理費の上乗せという契約に係る重要な事項は、書面をもって入居者に示されるべき内容であることが理由である。
また、管理会社Aの示した賃貸借契約書案は誤字脱字が複数個所にあり、そのことを指摘しても修正した契約書案は未だに提示されていない。（2023年9月24日現在）
その後の一連のやり取りで川島雅氏は入居者に対して “管理会社Aを無視し執拗に当社に連絡を続けている行為” などと主張しているが、その管理会社Aは当初、日中に何度も入居者へ執拗に電話をよこしている（着信記録あり）。入居者の携帯に登録されていない管理会社A担当個人の携帯電話から、業務時間中に着信があっても相手が分からない着信に出るはずがない。
2022年11月末、この管理会社Aはパラッツォ藤が丘の給湯器の調査において、ガス業者（と思われる）に入居者宅へのアポなし調査訪問をさせ、その後日程調整もせず “調査ができないのは入居者のご都合” などと事実とは全く異なる虚偽の説明を入居者へ行ったうえ（メール保管）、最終的に貸主側（管理会社Aと川島雅氏）は入居者に無断で勝手に調査を打ち切った。
またこの管理会社Aは請求書の項目名をなぜか途中で変更した。それについて説明とエビデンスを求めたが、2023年9月24日現在も説明や客観的根拠を示すことができないまま請求のみを繰り返している。このように強権的な管理運営を行う管理会社Aの行いを入居者は当然拒否する。（法定更新なので従前の契約書にある通り、管理者は有限会社トータルアシストのままである）川島雅氏にはこれらの状況（苦情）を内容証明郵便にてすでに全て伝えてあるが、入居者の苦情を無視してこの管理会社Aに代行させ続けようとしている。川島雅氏にはあらためて直接の真摯な対応を求める。
入居者は法定更新で有効な従前の契約書に則り、管理人として明示される有限会社トータルアシストを連絡先とし、必要に応じて連絡する。
※ただし今後合意更新に至り、管理会社Aが前述のような行為を改め適切な管理を行う業者であることが確認できた場合は、管理会社Aへ連絡する。
管理運営のあり方と問題点
2022年9月の川島雅氏による「通知書」では、入居者に対して “管理費の性質は説明した” “執拗に証憑を提示しろ、協議がさけていないなどの主張を繰り返しこちらの説明に耳を貸さない” “当社の業務を遅延させる悪質な嫌がらせ” “信頼関係を害する行為” などと主張している。
しかし、以下に記録するとおり、現在も入居者からの質問に対して川島雅氏から明解な回答は来ていない。川島雅氏からの返答はエビデンスなき主張が延々繰り返され、結果的に再度説明を求めざるをえない状況が今日まで続いている。入居者のほうこそ余計な時間と無駄な手間を費やさなければならず、非常に迷惑している。
契約書と履行状況に矛盾がなく、費用の妥当性（契約書と照らし合わせて）が明確に示されたなら、今回の紛争は生じていない。管理費の明細や証憑を入居者に開示できないのであれば、それに代わる何らかの客観的根拠を入居者に示すべきであろう。しかし現在まで川島雅氏からの文書やメールでは客観的根拠は一向に示されず、エビデンスのないご自身の主観的な主張の繰り返しのみとなっている。
また川島氏からの返答には「貴殿の主張は認められない」「どのように実施するかはこちらの考え方」「お願いをすればよかっただけのことではなかったか」「説明はすべて終了です」など、貸主としてのモラルに疑問を感じさせる内容も含まれている。さらに現在は入居者からの内容証明郵便の受け取りを拒絶し、再三の質問にも無回答を続けており、オーナーとして説明責任を果たそうとする姿勢は微塵も感じられない。
また川島雅氏は、2021年6月に入居者が善管注意義務に従って立て替えた東京電力の漏電調査費用を、川島雅氏自ら支払うと約束したにもかかわらず何の説明もなく現在まで未払いである。オーナー自らが信頼関係を無にする行為であり、これについては入居者に対する悪意を持った嫌がらせ行為と認識している。
そして入居時「家屋の不具合や故障時は川島雅氏へ直接連絡する」というルールを言い渡され、入居者はこのルールを守ってきたが、2021年6月の漏電調査の件で川島氏に電話すると電話は不通となっていた。有限会社トータルアシストは2020年12月7日に移転しており、移転先も新しい連絡先も入居者には一切知らされていなかった。
入居時に約束した「不具合や故障時は川島雅氏へ直接連絡する」というルールの変更について全く何の通知も来ていない。結果、緊急時に連絡がつかず入居者が自分で管理人の移転先を探すという、通常の管理会社ではありえない事態に陥った。トータルアシストの管理運営の不備と管理人としての意識の欠如を指摘する。
さらに2022年8月、川島雅氏は賃貸契約更新協議の過程において入居者から質問を受ける中一方的に話を打ち切った（結果的に法定更新となる）。契約に則った協議の過程において、このような協議そのものを拒否する身勝手な対応を受け、誠に遺憾である。
質疑応答に関する決定事項
・期限までに無回答の場合は「異論なし」とみなす(以降は確定事項となる)。※2023年1月9日・6月29日内容証明郵便送付済、2022年からのメールもすべて保管
・契約書を無視した一個人の解釈、単なる慣習、エビデンスのない主観（希望的）、経緯を無視した主張などは「正式回答なし」とみなす。
※2023年1月9日内容証明郵便送付済 ➡つづきを読む
・6月29日内容証明郵便の内容に対して、無回答や本状の受け取りを拒絶した場合は本書状並びに過去のやり取りの内容すべて、入居者の本意ではないが公開質問の形で行う。
※2023年6月29日内容証明郵便送付済
今後の回答について
今後、川島雅氏から回答があった場合は当ページに追記(原文ママで引用)する。
公開質問後の履歴
2023年9月24日
有限会社トータルアシスト代表取締役 川島雅氏へ本サイトURLを通知。
2024年6月20日
現在も川島雅代表は入居者に支払うことを約束した立て替え金を支払わず、未払いについての説明も行っていない。
また川島雅代表が自ら管理人をつとめる頃から現在まで、賃貸住宅の共用部分は10年以上一度も清掃がなされていない。
以下の質問についても川島雅代表はすべて無回答の態度をとり続けている。
【質問状】
主な経緯を以下に記録し、あらためてオーナー・有限会社トータルアシスト代表取締役 川島雅氏に回答を求める。
【記録1】紛争の発端
発端は2022年7月、パラッツォ藤が丘のオーナー兼管理会社である有限会社トータルアシスト代表の川島雅氏が、管理会社Aを通じて入居者に対し、毎月の「管理費」を3,000円値上げしたいと打診してきたことにある。値上げの理由は「植木の伐採に50,000円かかるから」。そのうえ、たった1回の植木の伐採のために、川島雅氏は毎月の「管理費」を3,000円値上げしたいという。
契約書では庭の植木の剪定は入居者が行うことになっており、川島雅氏が希望する値上げの動機も金額も不可解である。
入居者が植木を剪定(費用は入居者負担)
入居者は庭木の剪定、防草シートの設置他、善管管理義務を十分に果たしているので逆に「管理費」の明細や賃貸借契約そのものを深く再考する契機となった。
【記録2】オーナーは入居者が立て替えた費用を未払い
川島雅氏は、入居者が善管注意義務に従って立て替えた「東京電力の漏電調査費用」を現在まで未払いである。
2022年8月9日、 川島雅氏は入居者に支払うことを約束した立て替え金を支払わず、未払いについての説明もない。
【入居者から川島雅氏へ送付済】
・漏電調査に関するエビデンス(東京電力)
・領収書の複写
・振込先口座
【説明要求】 上記未払いについて、川島雅氏に改めて説明を求める。
オーナ―兼管理人へ電話すると移転していた
漏電調査の件で川島雅氏に電話をすると、電話は不通であった。後で分かったが、事務所の移転は2020年12月であり、移転先も新しい連絡先も6か月余り入居者には一切知らされていなかった。➡つづきを読む
【記録3】管理費
前述のとおり、 2022年7月庭の植木の剪定は入居者が行うことになっているにも関わらず、川島雅氏が管理会社Aを通じて入居者に対し「1回の庭木剪定で50,000円かかるので「管理費」を月3,000円値上げしたい」と打診してきた件について。
この段階では管理費(単独扱い)を3,000円値上げしたいと打診。
値上げの動機も金額も不可解であるため、入居者から川島雅に今までの管理費の内容について質問を送信したところ、以下返答。
2022年8月16日 川島雅氏 : 本契約では、賃料157,000円と管理費3,000円と表示していますが、合計額160,000円が家賃ということになります。
ここで突然「管理費は家賃の一部である」と主張が変わる。
その時その時での（川島雅氏の）都合によって「管理費」の扱いや解釈が変わる。実際の契約書は以下のとおり。
賃貸契約書【第5条】(管理費)乙は「階段、廊下等の共用部分及び共用設備の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等(以下この条において「維持管理費」という)に充てるため、管理費を甲に支払うものする」
川島雅氏が主張する「管理費は家賃の一部とする」記載は契約書にはない。主張は契約書と矛盾している。
【説明要求】あらためて「契約書」に基づく説明を求める。
【記録4】契約書と整合性がとれない履行状況
賃貸契約書【第5条】（管理費）乙は「階段、廊下等の共用部分及び共用設備の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という）に充てるため、管理費を甲に支払うものする」
共用部分に水道なし
入居者はこれまで契約書に明示される「共用設備の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等」として月3,000円を家賃と併せて支払ってきた。
ところが共用部分に使用できる水道はないため上下水道使用料は一切発生していない。つまり契約書と実際の状況が矛盾している。
【説明要求】あらためて契約書に基づく説明を求める。
共用部分は未清掃
賃貸契約書【第5条】（管理費）乙は「階段、廊下等の共用部分及び共用設備の維持管理に必要な光熱費、上下水道使用料、清掃費等（以下この条において「維持管理費」という）に充てるため、管理費を甲に支払うものする」
現在まで、少なくとも8年間一度も清掃作業を履行していない。別の入居者の証言によれば、10年以上一度も清掃作業を行っているところを見たことはなく「清掃のお知らせ」なども一度も受けていないという。川島氏が外注する建設会社やその他の業者が共用部分を清掃する姿を入居者たちは現在まで一度も見ていない。これも実際の状況と契約書が矛盾している。
現状、入居から2022年の補修工事期間を経て現在まで清掃は行われていない（全世帯共通認識）。
2022年8月12日 入居者 : 契約書【第5条】(管理費)乙は「階段、廊下等の共用部分及び共用設備の維持管理に必要な光熱費、上 下水道使用料、清掃費等に充てるため、管理費を甲に支払うものする」と具体的な記載がある以上、入居者に「請求」するからにはその根拠を示していただきたく。まして「共用部分の清掃」が入居以来全くなされていない事実へのご説明もまっ たくございません。契約書にございます共用部分の「清掃」を入居時から今日まで実施していない事実についてのご説明をお願いします。
2022年8月17日 川島雅氏: 「どのように(清掃を)実施するかは、こちらの考え方でございます。」
入居者 :「どのように実施するかは、こちらの考え方でございます。」は契約書のどの箇所を根拠にしておられるのでしょうか？
2022年8月23日 川島雅氏 : 契約書に実施時期が明示されてはおりません。合理的に必要と判断した時に必要なことを行うということです。
しかし川島雅氏はこれまでパラッツォ藤が丘の共用部分の状況確認には全く来ていない。また川島氏が外注する建設会社をはじめとした業者が共用部分の状況を確認しに来ている姿も入居者たちは一度も見ていない。(全世帯共通認識)
【質問】川島雅氏が主張する “合理的に必要と判断した時” とは、いつ、何を根拠に、判断すると言っているのか。8年以上(別の入居者によれは10年以上)清掃作業を一度も行わないのはなぜか。（修繕工事は含まない。※修繕と清掃は全く別）
2022年8月19日 川島雅氏 :「入居時から今日まで清掃を実施していない」という主張も誤っていることと清掃が気になるのであれば「お願い」をすればよかっただけのことではなかったのかということを申し上げておきます。」
【賃貸住宅管理専門機関のアドバスによる質問】
「オーナー兼管理人様は管理業務について、どのような理念、倫理感をお持ちでしょうか。」
【記録5】オーナーが一方的に協議を打ち切り法定更新に
2022年8月、入居者から川島雅氏に対し、契約書に明示されている共用部分の「清掃」を入居時から今日まで実施していない事実について再度説明を求めたところ、以下返答。
2022年8月22日 川島雅氏 :「十分に時間を取って説明しましたので、以下の回答で説明はすべて終了です。今後は、更新される場合は、更新手続きに移ってください。」
川島雅氏は賃貸契約更新協議の過程において入居者から質問を受ける中、一方的に話を打ち切り、結果的に法定更新となっている。
【記録6】舗装砂の経年劣化
通常の維持管理は入居者が費用負担
川島雅氏は専用庭について “下草や雑草等が茂り（入居者による）維持管理が十分できていない” などと主張しているが、パラッツォ藤が丘では5年程前から庭の舗装砂の経年劣化が加速度的に進み、地面のあちこちに亀裂が入り、劣化の度合いは年を追うごとに悪化している（別世帯の専用庭も同様の状況）。 経年劣化によって舗装砂が砕け、ひび割れた瓦礫のすき間から雑草が伸び、害虫が増え、雨天が続いた後は衛生上の問題も発生している。
結果、定期的な手入れが必要になり、現在まで入居者が除草し、防草シートや人工芝を敷くなど（維持管理として費用は入居者が負担）できる範囲のことはしてきたが、根本的な舗装砂の劣化は食い止めることはできない。今後管理者またはオーナーが対策・管理を行わないのであれば状況は悪化の一途を辿り、入居者の負担は増える一方である
舗装砂が砕け、すき間から出る雑草と害虫
2024年6月 入居者負担により除草作業が続く。しかし砕けた舗装砂のすき間から雑草が生育し続け、2週間で元通り。
経年劣化は貸主の管轄
川島雅氏は “舗装砂が痛んでいるということであれば、不十分な維持管理が根本的な原因と考えられますので、専用庭の維持管理の一環として手直しするのであれば、入居者にも費用負担をお願いする案件です”などと主張しているが、前述のとおりすでに入居者はできる限りの維持管理（費用も入居者が負担）を行っている。経年劣化の状況については、2022年に家屋の修理・メンテナンスを川島氏から依頼されている建設会社がすでに確認済であり、雨、風、直射日光などによる経年劣化と判断されている。
入居者が維持管理のため敷いている人工芝(費用は入居者負担)
入居者が維持管理のため敷いた防草シート(費用は入居者負担)
家屋の経年劣化の修繕費用が貸主負担であるのと同様、経年劣化の問題は貸主の管轄とされる（国交省ガイドライン） 。※一般的に舗装砂の耐用年数は7～10年とされる。今後、劣化にともない何らかの不具合が発生しても入居者は一切の責任を負わない。
【記録7】入居者に無断で確認作業を中止
2022年11月末、トータルアシスト側が入居者に無断で一方的に入居者の給湯器の確認作業を中止した。(全メール保管)
今後、ライフラインの異常や各種設備の故障や不具合が生じた際は、現在有効な契約に基づき川島氏に連絡する。※設備異常や各種故障が原因で住めない期間が生じた場合はトータルアシスト川島氏の責任、負担とする。(国交省ガイドライン)
【記録8】緊急時連絡つかず
入居時の契約の場において、家屋の不具合や故障時は「管理人であるトータルアシスト・川島雅氏へ直接連絡する」というルールを伝えられ、入居者はずっとこのルールに従ってきた。
2021年6月、漏電調査の件でオーナー兼管理者であるトータルアシスト川島雅氏に電話をすると、電話は不通であった。
後に分かったが、事務所の移転は2020年12月であり、移転先も新しい連絡先も6か月余り入居者には一切知らされていなかった。川島雅氏に連絡が取れないため、やむを得ず不動産仲介業者に電話をすると「川島氏の連絡先を入居者に教えて良いかどうかは、川島氏本人に確認してからにするよう、川島氏から指示されているのですぐには教えられない」との返答。
しかしこれは契約時に言い渡されたルールと違うため、入居者が川島雅氏の本業である「川島雅税理士事務所」をネットで検索して連絡、「新しい連絡先を知らされていない」ことを告げると、川島雅氏は「不動産仲介業者には言ってある」と主張。入居者への謝罪も一切ない。
そもそも「不動産仲介業者には言ってある」という川島雅氏の主張そのものが、契約時のルールに反している。 途中でルールを変えるのであれば、管理人兼オーナーの責任においてその旨をきちんと事前に入居者に伝えるべきである。川島雅氏しか知りえないマイルールなど入居者は知る由もない。
通常の管理会社ではありえないトータルアシストの管理運営の不備と管理人としての意識の欠如をあらためて指摘する。
【記録9】未修理・経過観察中
・庭舗装砂の経年劣化の放置が未だに続いている
・天窓のガラスひび割れの放置が未だに続いている（報告したにも関わらず現在も未修理 ※修理代がかかるという理由）
・雨漏りの件（経過観察中）
・電動シャッターの不具合（経過観察中）
【記録10】管理会社の問題・連絡先
➡ 前述のとおり
【記録11】物件の解約・退去に関して
今後予想される物件の解約・退去に関して、法定更新によって有効な現契約に従い「貸主・管理人」として明記されている川島雅氏に対して書面をもって連絡をする。これについて川島雅氏が上記書面の受け取りを拒絶し、結果的に解約・退去日の把握が遅れたとしても、その責は川島雅氏にあり入居者は一切の責任を負わない。
【記録12】回答文書について覚書
契約書を無視した一個人の解釈（希望的）、エビデンスのない主観、経緯を無視した主張などは「正式回答なし（説明責任放棄）」とみなす。また、回答として意味を持たない文書（以下）についても「正式回答なし（説明不能・説明責任放棄）」として扱う。
・これまでの一連の経緯を無視した主張
・虚偽が含まれる返答
・Q→Aとして成立しない作文
・論点がズレた文章
・エビデンスや根拠のない私見や持論
・単なる個人的希望・感想
・質問とは無関係の返答など
オーナーへの請求
・管理を履行していない分の管理費（過払い分）
・漏電調査立て替え分
・舗装砂経年劣化に関わる負担
・遅延利息分
※管理費については8年間の費用の妥当性が明確になった場合は、その額に応じて月額3,000円の管理費の範囲内での精算に応じる。詳細は内容証明郵便のとおり
結び
オーナー兼管理会社である有限会社トータルアシスト代表取締役 川島雅氏に質問に対する回答を求める。
尚、これまでメールや内容証明郵便で一貫して申し上げている通り、経緯と前提を踏まえた上での事実に基づく意味の成り立つ説明、明確な根拠が示されたものについては適切に対応する。
また今後の契約に関して契約事項をお互いにきちんと履行するため、契約案を2022年9月3日に入居者側から提示している。合意更新に至れば、契約書に基づいた更新料を支払う。
パラッツォ藤が丘入居者